HHIPOTEKARNI KREDIT

Gotovo 90% hrvatskih građana živjelo je u vlastitoj nekretnini u 2014. Tu smo u europskom vrhu sa Slovačkom, Bugarskom i Litvom. Na dnu tablice su Švicarska, Njemačka i Austrija. Istodobno, samo 5 posto Hrvata ima hipoteku ili još vraća kredit za nekretninu. To je veliki potencijal za korištenje vlasništva nekretnine kako bi se došlo do gotovine hipotekarnim kreditom. A istodobno mnogi su se posljednjih godina opekli na švicarcima. Zato vrijedi znati, što su zapravo hipotekarni i stambeni krediti?

PIŠE
Petar Šiško,

student poslijediplomskog studija iz područja monetarne teorije i politike Ekonomskog fakulteta u Splitu.

Autor je bloga o monetarnoj politici MoneyMischief.

ŠTO JE HIPOTEKARNI, A ŠTO STAMBENI KREDIT?

Hipotekarni kredit je kredit u kojem se nekretnina koristi kao instrument osiguranja. Banke kao hipotekarne kredite navode nenamjenske, gotovinske kredite u kojima koristite vašu nekretninu kako bi došli do novca. Stambeni krediti, uz druge instrumente osiguranja, koriste i nekretninu koja se kupuje, no novac banka isplaćuje direktno prodavatelju stana. Samom činjenicom da se u slučaju hipotekarnog kredita nekretnina može koristiti kao “kasica prasica” ili kao osiguranje velikog i dugoročnog kredita kao što je stambeni, nosi određene prednosti, ali i zahtjeva oprez.

RAZMIŠLJAM O HIPOTEKARNOM KREDITU NA 20 GODINA, NA ŠTO TREBAM PAZITI?

Ako uzimate kredit u drugoj valuti, pazite na tečaj jer tečajne razlike mogu utjecati na visinu rate u pojedinim razdobljima. S eurskim kreditom ste tu nešto sigurniji s obzirom da HNB tečaj drži stabilnim. Drugi trošak koji proizlazi direktno iz kredita je promjena kamatne stope jer je većina ovakvih kredita s varijabilnom kamatom. Što to konkretno znači? Uzmimo da ste podigli kunski hipotekarni kredit od 1,000.000 kuna, na 20 godina i uz 8,50% varijabilne kamate. Rata vam iznosi 8480 kuna. Nakon 10 godina kamata se podigne na 9,50%, što će se dogoditi s ratom i ukupnom kamatom? Ukupno plaćena kamata narast će za 41 tisuću kuna, a mjesečna rata će vam narasti za 340 kuna.


KOLIKO KOŠTAJU HIPOTEKARNI KREDITI?

Ako pričamo o hipotekarnim gotovinskim kreditima, kamate iznose od 7% do 8,9%, ovisno o klijentu i roku otplate. Stambeni krediti koji se osiguravaju hipotekom imaju kamatnu stopu od 4,7% pa do 6%. Kod stambenih kredita najveći rok otplate je 30 godina. Vidjeli smo da varijabilna kamata može donijeti značajan trošak ako se promijeni - naviše. No ako izaberete fiksnu stopu, a kamatne stope krenu nizbrdo, mogli ste čak nešto uštedjeti. Većina ovih kredita se nudi s varijabilnom stopom, no u mnogim slučajevima prvih 5 ili 10 godina banka fiksira stopu. U troškove kredita treba uključiti i trošak procjene vrijednosti nekretnine, naknade (0,75-1,6%, do 3500 kn), police osiguranja nekretnine, police osiguranja kredita, troškove javnog bilježnika i druge manje troškove.


SMIJE LI BANKA UZETI STAN AKO PRESTANEM PLAĆATI HIPOTEKARNI KREDIT?

Da, vi nekretninu koju posjedujete zalažete u korist banke - to znači da banka ima pravo koristiti nekretninu kako bi namirila potraživanje u slučaju da prestanete plaćati kredit. Kod gotovinskog hipotekarnog kredita instrument osiguranja je nekretnina koju već imate, dok se kod stambenog radi o nekretnini koju kupujete.

KOJI SU JOŠ UVJETI ZA PODIZANJE HIPOTEKARNOG KREDITA?

Osim već poznatih uvjeta da redovno primate plaću, morate imati i druge instrumente osiguranja, poput zadužnice, izjave o suglasnosti za zapljenu plaće, dokumente vezane za zalog nekretnine u korist banke, a obvezujete se plaćati i policu osiguranja nekretnine od požara i drugih opasnosti, te osiguranje vas kao platitelja od nezgode, smrti ili osiguranje potraživanja na temelju kredita.